Sunday, November 28, 2004

 

1) Texte complet FR + 2) Texte complet NL

Numéro : JC983U1_1 Date : 1998-03-30 Juridiction : COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 3E CHAMBRE Siège : MARCHAL Rapporteur : WAUTERS Min. Public : D'HALLEWEYN Numéro de rôle : C960273N

LOUAGE DE CHOSES. - BAIL COMMERCIAL. - Fin (congé. Renouvellement. Etc). - Renouvellement du bail commercial. - Refus. - Motif. - Occupation personnelle et effective. - Mentions requises. - Mention effective. - Art. 16, I, 1°, L. du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, en vue de la protection du fonds de commerce.

Le bailleur, qui refuse le renouvellement du bail commercial demandé par le preneur afin d'occuper personnellement le bien loué ou pour le faire occuper de telle manière, n'est obligé ni de mentionner, dans le refus, relativement à l'occupation personnelle, le terme "effectivement", ni d'indiquer en quoi consistera l'occupation effective.

LA COUR, Vu le jugement attaqué, rendu le 17 mai 1996 par le tribunal de première instance de Bruges, statuant en degré d'appel; Vu l'ordonnance rendue le 23 février 1998 par le Premier Président renvoyant la cause à la troisième chambre; Sur le premier moyen, libellé comme suit, pris de la violation des articles 14, alinéa 1er, 16, I, 1°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux en vue de la protection du fonds de commerce (livre III, titre VIII, chapitre II, section IIbis, du Code civil), modifiée par la loi du 5 juillet 1963, en ce que le jugement de confirmation partielle attaqué rejette comme non fondée la demande du demandeur tendant à lui faire accorder un renouvellement de bail légal de 9 ans, du 1er novembre 1995 au 1er novembre 2004 inclus, pour le fonds de commerce situé à 8400 Ostende, Schipperstraat 50, aux conditions stipulées par le contrat en cours, dit pour droit que le refus du renouvellement de bail, tel qu'il formulé dans la lettre envoyée sous pli recommandé le 1er novembre 1994, est valable, de sorte que le bail commercial prend fin le 1er novembre 1995, condamne le demandeur à quitter le fonds de commerce situé à 8400 Ostende, Schipperstraat 50, à libérer et à vider celui-ci et à le mettre à la libre disposition des défendeurs et condamne le demandeur à payer aux défendeurs 35.000 francs par mois à titre d'indemnité d'occupation à partir du 1er janvier 1995 (lire : 1er novembre 1995) jusqu'au jour de la sortie effective, par les motifs suivants : "(Le demandeur) fait valoir que le refus du renouvellement de bail était irrégulier, dès lors qu'il n'était basé que sur l'usage personnel, et non sur l'usage effectif... L'article 16, I, de la loi du 30 avril 1951 prévoit : 'Le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail pour l'un des motifs suivants : 1° Sa volonté d'occuper le bien loué personnellement et effectivement ou de le faire occuper de telle manière par...'. (Les défendeurs) ont motivé leur refus de la manière suivante : 'Nous souhaitons occuper le bien loué personnellement ou le faire occuper conformément à l'article 16, I, 1°, de la loi du 30 avril 1951'. Ce refus réunit les conditions prévues par la loi : aucune loi n'oblige le bailleur à citer la personne qui occupera le bien personnellement et effectivement. Il suffit qu'il précise qu'il refuse le renouvellement du bail en raison d'un usage personnel. Bien entendu, cet usage personnel doit ensuite être réalisé par l'une des personnes citées à l'article 16, I, 1°, à défaut de quoi le preneur peut demander l'indemnisation de l'ensemble de son dommage. En outre, aucune loi n'oblige le bailleur à citer littéralement les termes de la loi dans sa lettre de refus. Il suffit que le motif de son refus soit clair. Le motif du refus ressort clairement de la lettre du (défendeur), à savoir : l'usage personnel qui sera fait par lui-même ou par l'une des personnes citées à l'article 16, I, 1°, de la loi. Il n'est pas requis que l'usage effectif soit cité dans la lettre de refus, mais il va de soi que la personne en question devra occuper le bien personnellement et effectivement, à défaut de quoi (les défendeurs) seront redevables de l'indemnité prévue par l'article 25, 3°" et par les motifs suivants du jugement rendu par le premier juge, qui ont été considérés dans le jugemen t attaqué comme étant intégralement repris : "Aucune disposition légale ne dispose que le bailleur est obligé de citer le terme 'effectivement' dans le refus... Dès lors, l'absence du terme 'effectivement' dans la lettre de refus du 26 septembre 1994 n'entraîne pas l'inexistence du refus", alors qu'en vertu de l'article 16, I, 1°, de la loi du 30 avril 1951, le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail pour occuper le bien loué personnellement et effectivement ou pour le faire occuper de telle manière par les personnes énumérées par cet article; qu'en vertu de cet article, le bailleur ne peut refuser le renouvellement du bail pour un usage personnel qui n'est pas effectif; que, dès lors, le bailleur qui veut utiliser le droit de refuser le renouvellement du bail sur la base de l'article 16, I, 1°, de la loi du 30 avril 1951 doit préciser qu'il refuse le renouvellement pour occuper personnellement et effectivement le bien loué; que, dès lors, contrairement à ce qui est décidé par le jugement attaqué, il ne suffit pas qu'il précise qu'il refuse le renouvellement du bail en raison d'un usage personnel; que les défendeurs ont refusé le renouvellement du bail en raison du fait qu'ils "souhait(ent) occuper le bien loué personnellement ou le faire occuper conformément à l'article 16, I, 1°, de la loi du 30 avril 1951; que c'est à tort que le jugement attaqué a décidé que ce refus réunissait les conditions prévues par la loi, qu'il n'est pas requis que l'usage effectif soit cité dans la lettre de refus et qu'aucune disposition légale ne dispose que le bailleur est obligé de citer le terme "effectivement" dans le refus (violation de l'article 14, alinéa 1er, 16.I.1° de la loi du 30 avril 1951), de sorte que l'arrêt attaqué a violé les dispositions légales citées au moyen: Attendu que l'article 16.I.1° de la loi du 30 avril 1951 ne dispose pas que le bailleur qui refuse le renouvellement du bail demandé par le preneur afin d'occuper personnellement le bien loué ou pour le faire occuper de telle manière par les personnes prévues par l'article est obligé de mentionner, dans le refus, relativement à l'occupation personnelle, le terme "effectivement" ou d'indiquer en quoi consistera l'occupation effective; Que le moyen manque en droit; PAR CES MOTIFS, Rejette le pourvoi; Condamne le demandeur aux dépens.

Numéro : RC983U1_1 Date : 1998-03-30 Juridiction : HOF VAN CASSATIE, NEDERLANDSE AFDELING, 3E KAMER Siège : MARCHAL Rapporteur : WAUTERS Min. Public : D'HALLEWEYNNuméro de rôle : C960273N

HUUR VAN GOEDEREN. - HANDELSHUUR. - Einde (opzegging. Huurhernieuwing. Enz). - Handelshuurhernieuwing. - Weigering. - Reden. - Persoonlijk en werkelijk in gebruik nemen. - Vereiste vermeldingen. - Vermelding "werkelijk". - Art. 16, I, 1°, Handelshuurwet.

De verhuurder die de door de huurder gevraagde handelshuurhernieuwing weigert om persoonlijk het verhuurde goed in gebruik te nemen of het op die wijze te doen in gebruik nemen, moet in de weigering bij het ingeroepen gebruik het woord "werkelijk" niet vermelden noch aangeven waarin het werkelijk gebruik zal bestaan.
HET HOF, Gelet op het bestreden vonnis, op 17 mei 1996 in hoger beroep door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Brugge gewezen; Gelet op de beschikking van de eerste voorzitter van 23 februari 1998 waarbij de zaak naar de derde kamer wordt verwezen; Over het eerste middel, gesteld als volgt : schending van de artikelen 14, eerste lid, 16.I.1°, van de Wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten met het oog op de bescherming van het handelsfonds, (boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling IIbis van het Burgerlijk Wetboek), gewijzigd bij de wet van 5 juli 1963, doordat het bestreden vonnis van gedeeltelijke bevestiging de vordering van eiser om hem een wettelijke huurhernieuwing van 9 jaar van 1.11.1995 tot en met 1 november 2004 toe te kennen over het handelshuis gelegen te 8400 Oostende, Schipperstraat, 50, aan de bestaande voorwaarden van de lopende overeenkomst, afwijst als ongegrond en voor recht zegt dat de weigering van handelshuurhernieuwing zoals geformuleerd in de aangetekende brief van 26.9.1994 geldig is zodat de handelshuurovereenkomst vanaf 1.11.1995 een einde neemt, eiser veroordeelt om het handelshuis te 8400 Oostende, Schipperstraat, 50, te verlaten, vrij en ledig te maken en ter vrije beschikking te stellen van verweerders en eiser veroordeelt om aan verweerders te betalen 35.000 fr. per maand bezettingsvergoeding vanaf 1.1.1995 (lees : 1.11.1995) tot de dag der volledige verlating op de volgende gronden : "(Eiser) stelt dat de weigering van huurhernieuwing onregelmatig was omdat deze enkel gebaseerd was op het persoonlijk gebruik, niet op het werkelijk gebruik ... Art. 16.1 van de Handelshuurwet voorziet : 'De verhuurder kan de hernieuwing van de huur weigeren om één van de volgende redenen : 1. zijn wil om persoonlijk en werkelijk het verhuurde goed in gebruik te nemen, of het op die wijze te doen in gebruik nemen door ...'. (Verweerders) motiveerden hun weigering als volgt : 'Wij wensen het huurgoed persoonlijk in gebruik te nemen of te doen nemen overeenkomstig art. 16, I, 1 van de wet op de handelshuur.' Deze weigering voldoet aan de voorwaarden van de wet : geen enkele wet verplicht de verhuurder de persoon op te geven, die het goed persoonlijk en werkelijk in gebruik zal nemen. Het volstaat dat hij opgeeft dat hij de huurhernieuwing weigert voor persoonlijk gebruik. Uiteraard dient dit persoonlijk gebruik dan gerealiseerd te worden door één van de personen vermeld in artikel 16.I.1, zoniet kan de huurder vergoeding van al zijn schade vorderen. Geen enkele wet verplicht de verhuurder bovendien de letterlijke tekst van de wet in zijn weigeringsbrief te vermelden. Het volstaat dat zijn motief van weigering duidelijk is. Uit de brief van (verweerders) blijkt duidelijk dat hun motief van weigering is : persoonlijk gebruik door hemzelf of één van de personen vermeld in art. 16.I.1 van de wet. Het is niet vereist dat het werkelijk gebruik vermeld wordt in de weigeringsbrief, maar uiteraard zal die persoon het goed persoonlijk en werkelijk moeten in gebruik nemen, zoniet zullen (verweerders) de vergoeding bepaald in art. 25.3 verschuldigd zijn" en op de volgende gronden uit het vonnis van de eerste rechter die in het bestreden vonnis als volledig herhaald werden beschouwd : "Er is geen enkele wettelijke bepaling die stelt dat de verhuurder het woord 'werkelijk' moet opnemen in de weigering ... Het ontbreken van het woord werkelijk in de weigeringsbrief van 26.9.1994 heeft derhalve niet tot gevolg dat er geen weigering was", terwijl, de verhuurder krachtens art. 16.I.1° Handelshuurwet de hernieuwing van de huur kan weigeren om het verhuurde goed persoonlijk en werkelijk in gebruik te nemen of het op die wijze te doen in gebruik nemen door de personen opgesomd in dit artikel; dat de verhuurder de hernieuwing van de huur krachtens dit artikel niet kan weigeren voor een persoonlijk gebruik dat niet werkelijk is; dat derhalve de verhuurder die gebruik wil maken van het recht om de hernieuwing van de huur te weigeren op grond van art. 16.I.1° Handelshuurwet moet preciseren dat hij de hernieuwing weigert om het verhuurde goed persoonlijk en werkelijk in gebruik te nemen; dat het derhalve niet volstaat, zoals het bestreden vonnis ten onrechte aanneemt, dat hij opgeeft dat hij de huurhernieuwing weigert voor persoonlijk gebruik; dat verweerders de hernieuwing van de huur weigerden omdat zij "wensen het huurgoed persoonlijk in gebruik te nemen of te doen nemen overeenkomstig art. 16.I.1° van de wet op de handelshuur"; dat het bestreden vonnis ten onrechte beslist heeft dat deze weigering voldoet aan de voorwaarden van de wet en het niet vereist is dat het werkelijk gebruik vermeld wordt in de weigeringsbrief en dat er geen enkele wettelijke bepaling is die stelt dat de verhuurder het woord "werkelijk" moet opnemen in de weigering (schending van art. 14, eerste lid, 16.I.1° Handelshuurwet), zodat het bestreden arrest de in het middel aangewezen bepalingen geschonden heeft : Overwegende dat artikel 16, I, 1° van de Handelshuurwet niet bepaalt dat de verhuurder die de door de huurder gevraagde huurhernieuwing weigert om persoonlijk het verhuurde goed in gebruik te nemen of het op die wijze te doen in gebruik nemen door de in dit artikel bepaalde personen, in de weigering bij het ingeroepen gebruik het woord "werkelijk" moet vermelden of moet aangeven waarin het werkelijk gebruik zal bestaan; Dat het middel faalt naar recht; OM DIE REDENEN, Verwerpt de voorziening; Veroordeelt eiser in de kosten.


Comments:
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